¿Se reducirán los precios en Miami? ¿Qué impacto tendrá el interés del 5%?

  • 04/19/22
Dos años después de que comenzara la pandemia y la migración a Miami, la demanda por las propiedades de Miami y el sur de la Florida sigue sin precedentes. Esta demanda inquebrantable ha catapultado a su vez los precios y los valores, disminuyendo enormemente el inventario actual. ¿Qué impacto tendrá el alza del interés en una hipoteca fija a 30 años hipotecario, el cual acaba de subir a 5%, en la industria inmobiliaria? ¿Se reducirán los precios? ¿Continuará en ebullición?
 
Compartiremos estadísticas, información y puntos de referencia para que usted pueda tener su opinión sobre el mercado inmobiliario de Miami y qué esperar de él.
 
El refugio de capital en propiedades de Miami ha sido una inversión preferida por extranjeros en los últimos años por diversos motivos incluyendo la estabilidad del dólar frente a otras monedas, la incertidumbre económica en ciertos países, beneficios tributarios, rentabilidad, clima, entretenimiento, entre otros factores. Miami siempre ha sido el destino ideal para vacacionar, pero ahora es el sitio perfecto para vivir, no sólo invertir.

 

Expertos no prevén algún cambio drástico en el futuro previsible de Miami, más bien argumentan que la demanda seguirá en aumento y los precios seguirán subiendo durante el 2022. Puede que el ritmo cambie un poco y el aumento no sea tan grande, pero los precios no van a caer.  Florida ocupa el primer lugar para los americanos que buscaron reubicarse (y continúan mudándose) a raíz de la pandemia de otros estados. Según Miami-Dade, Beacon Council, (la organización oficial de desarrollo económico de Miami) "el condado de Miami-Dade continúa experimentando un crecimiento económico a medida que las empresas locales siguen creciendo y las empresas de otras partes de los Estados Unidos, así como del extranjero, trasladan sus operaciones al condado de Miami-Dade".

Traduciendo un artículo recientemente publicado en Bloomberg:

Las empresas financieras y tecnológicas que se instalan en Miami están impulsando el mercado de oficinas en la soleada ciudad del sur de la Florida en un momento en que los edificios en todo Estados Unidos están luchando por mantenerse a flote y con inquilinos. Los ricos del noreste y los californianos han acudido en masa a Miami durante mucho tiempo, atraídos por su clima cálido, estilo de vida al aire libre y impuestos más bajos. La pandemia aceleró ese cambio. Después de comprar lujosas casas a medida durante la pandemia como perfectos baluartes donde pasar el confinamiento, muchos de los migrantes de 2020 se convirtieron en residentes permanentes, inscribiendo a sus hijos en escuelas privadas y estableciendo redes sociales en la ciudad.

Eso ha llevado a una ola de arrendamiento de oficinas, con compañías como Microsoft Corp. y la firma de capital privado Thoma Bravo ocupando espacio en Miami para albergar a sus creciente fuerza laboral Amazon.com Inc. eligió una ubicación de WeWork en Coral Gables para instalar aproximadamente 100 empleados.

Esto  es lo contrario a lo que está sucediendo en otros centros de negocios de Estados Unidos, incluyendo San Francisco y Nueva York, donde las oficinas están vacante. Los empleadores están reevaluando sus necesidades de bienes raíces, ya que muchos de sus trabajadores, reacios a reanudar los viajes largos entre su hogar y trabajo, adoptan horarios híbridos permanentes.

¿Cómo impactara el alza de interés en el mercado?

El interés en una hipoteca fija a 30 años hipotecario acaba de subir a 5%. Para responder a esta pregunta, veamos la última vez que las tasas hipotecarias subieron tan rápidamente hace 28 años. A finales de 1993, las tasas estaban por debajo del 7%, para diciembre de 1994, aumentaron a un 9.11%, un incremento de más de 2 puntos porcentuales. Los precios de las viviendas siguieron aumentando a lo largo del incremento de las tasas de 1994. El índice de precios de la vivienda de Case-Shiller muestra una tendencia similar: los precios d las viviendas siguieron aumentando a un ritmo del 2 al 3 por ciento hasta 1994, luego se desaceleraron al 1,7 por ciento en el verano de 1995.

Foto: Fox News

“En comparación con hace 28 años, el mercado inmobiliario de Estados Unidos ahora es muy diferente…. Los compradores de hoy en día están lidiando con una intensa escasez de casas en venta. Impulsados por ese desequilibrio, los precios de las viviendas se dispararon un récord del 20 por ciento desde febrero de 2021 hasta febrero de 2022", según la firma de datos inmobiliarios CoreLogic. Los propietarios de viviendas están sentados sobre niveles récord de capital, lo que hace que una crisis de ejecución o insolvencia hipotecaria sea altamente improbable.”

Mucho de los propietarios han tenido oportunidades y facilidades para ponerse al día y han gozado hasta de 30-40% de plusvalía en sus propiedades.  Según Sun-Sentinel, el valor de las viviendas ha crecido hasta un 320% desde el año 2000.

¿Qué impacto ha tenido la guerra de Ucrania en la inversión inmobilaria?

No hemos visto que haya mermado la actividad a causa de este conflicto, incluso muchos piensan que en el futuro veamos más inversionistas europeos, quienes han sido afectados de una manera u otra por la invasión, invertir aún más en Miami.

¿Miami, la nueva capital de criptomoneda y tecnología?

Desde que el alcalde Francisco Suárez lanzó su campaña de Twitter "¿cómo puedo ayudar?" para traer aa Silicon Valley a la Ciudad Mágica hace más de un año y medio, muchos inversionistas del sector tecnológico, las empresas de capital de riesgo, las criptomonedas y las empresas financieras de NY se han trasladado a Miami. Más de $ 1.1 billones en activos bajo administración se han trasladado a la ciudad desde que comenzó la campaña.

Esto se ha culminado en que Miami se ha convertido en una verdadera ciudad tecnológica, en la ciudad del futuro. Este mes se celebró la conferencia Bitcoin 2022 en el Centro de Convenciones de Miami Beach durante la cual se presento su propia versión del Wall Street Bull.

Además  de ser un centro financiero internacional, Miami se solidificará como un importante eje financiero de los Estados Unidos, ya que continúa promoviendo e invirtiendo en criptomonedas. Y esto crea un circulo retro alimenticio ya que sigue atrayendo más migración a sus costas y creando más demanda de viviendas.

¿Miami y COVID?

Miami se convirtió en la ciudad número 1 en crecimiento de empleo y es la ciudad con la recuperación más rápida de Covid.

¿Continua la migración domestica a Miami?

"La demanda se mantiene en niveles máximos históricos para la finca raiz de Miami", dijo el presidente de la Junta Directiva de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. "Los compradores de estados con altos impuestos y alta densidad continúan comprando propiedades en el sur de la Florida y ahora estamos viendo un gran retorno de compradores globales ya que protocolos relacionados con la pandemia se han relajado. El competitivo mercado laboral de los Estados Unidos está impulsando mayores ingresos y una mayor flexibilidad en el lugar de trabajo y eso, junto con una mayor parte de la población de los Estados Unidos entrando en la etapa pico para comprar (with more of the U.S. population entering their prime home-buying year” significa que la demanda de bienes raíces en Miami continuará".

Además, existen profesionales con trabajos bien remunerados, en los sectores de finanzas y tecnología, que continúan mudándose a Miami a pesar de que siguen trabajando en empresas cuyas sedes están en otra parte de los Estados Unidos. Y estas empresas pueden estar en proceso de abrir sucursales o sedes en la ciudad.

Como comentó el Director General de EWM Realty, Ron Shuffield en una entrevista del Nuevo Herald “Mirando a Nueva York, California y Washington, D.C., sus precios han estado llenos durante varios años… Siempre pensamos que nuestros precios eran más bajos de lo que deberían ser en comparación con la oferta de la Florida. Ahora que los puestos de trabajo mejor pagados se están trasladando a Miami, eso también va a tener un impacto en nuestro valor, con más demanda de viviendas y terrenos vacíos para construirlas”. 

¿Cómo está  la oferta frente a la demanda?

Actualmente, la demanda de bienes raíces continua sobrepasando la oferta disponible. Más de 900 personas se mudan a la Florida diariamente. Los Millenials, con nuevo poder adquisitivo, han entrado en el mercado y por primera vez están comprando propiedades. La pandemia freno la nueva construcción y la cadena de suministro se atrasó, dos factores que también han contribuido a la escasez de inventario. Hemos agotado nuestro inventario en algunas partes y en los diferentes escalafones de lujo y no estamos construyendo al mismo ritmo.

La oferta de inventario de meses (months’ supply of inventory) ha disminuido desde julio de 2019 para las casas, lo que refleja una fuerte demanda. La oferta mensual de inventario para las casas disminuyó un 39,3% a 1,7 meses, lo que indica el mercado de un vendedor. El inventario de los condominios existentes disminuyó 74.5% a 2.6 meses, lo que indica el mercado de un vendedor. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece entre seis y nueve meses de oferta.

¿Cómo están los alquileres?

Los alquileres en Miami experimentaron un aumento del 57,2%, superando 50 ciudades importantes de la nación. Este el incremento más acelerado de todos los Estados Unidos.

No sólo Miami

El aumento de la demanda de viviendas y el incremento de los precios han sido sido un fenómeno nacional desde el inicio de la pandemia. El hecho de que las personas se vieron forzadas a mantenerse encerrados en sus casas, confinados en sus hogares y trabajar forzosamente de manera remota fueron los catalizadores del gran auge de bienes raíces. 

Pero, como Miami ninguna

Muchos consideran a Miami la ciudad del futuro, una ciudad donde las diferentes culturas se respetan y se mezclan entre si, una ciudad donde la gente quiere vivir, una ciudad que combina trabajo y descanso perfectamente, un baluarte de arte, gastronomía, diversión, una ciudad que crece y que acoge la innovación, un destino de clima asoleado, excelentes playas, excelentes ofrecimientos y bajos impuestos, una ciudad que ofrece una calidad de vida (bueno, el tráfico y transporte público nos vuelven locos) incomparable. Todos estos factores se ven claramente en la relación de valor y precio.

Miami es una ciudad tan importante que ya tiene la famosa feria de arte Art Basel y ahora todos esperan con ansia la llegada de Formula 1 ahora en mayo. 

 

Miami experimentó un histórico 2021

“En el caso de Miami, 2021 fue un año histórico en número de viviendas vendidas. De los 10 mejores meses de ventas de casas en la historia de Miami, nueve ocurrieron en 2021.

49% más ventas - 103% más volumen de dólares en 2021

" El mercado al rojo vivo, impulsado por compradores de vivienda nacionales y globales, terminó 2021 con 39,394 ventas totales de viviendas existentes, que es un 49.5% más que las 26,345 transacciones que Miami tuvo en 2020 y un 31.1% más que el récord anual anterior de 30,041 transacciones en 2013. El volumen en dólares de las ventas de Miami en 2021 ascendió a $ 30.3 mil millones, lo que representa un aumento anual del 103.4%. "Los compradores de vivienda nacionales y globales continúan alimentando los bienes raíces de Miami", dijo el presidente de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. "El crecimiento sostenido de las ventas de viviendas habla de las empresas nacionales y globales que se mudan a Miami para lanzar sedes en tecnología y finanzas y traer empleos bien remunerados; aumento y continuación de la migración a Miami desde ciudades de altos impuestos y alta densidad; y cómo esta nueva capacidad de trabajo normal desde cualquier lugar aumenta el encanto del sur de la Florida".

Miami sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades globales. En Miami, $ 1 millón puede generar a los compradores de vivienda 85 metros cuadrados de propiedad privilegiada, según el Informe de Riqueza 2021 de Knight Frank. Mónaco (15 metros cuadrados), Hong Kong (23), Londres (31), Nueva York (34) y Ginebra (35) y otros ofrecen tierras significativamente menos prime por $ 1 millón.

El porcentaje de aumentos de ventas de Miami continúa siendo más alto que el de la nación y el estado. Las ventas en efectivo representaron el 40.4% de las ventas cerradas de Miami en diciembre de 2021, en comparación con el 32.2% en diciembre de 2020. Alrededor del 23% de las ventas de viviendas en los Estados Unidos se realizan en efectivo, según las  estadísticas de NAR.

Miami y los rankings

  • Miami ocupó el puesto número 2 en tecnología emergente hub en los EE.UU - Forbes 2021 Ranking
  • Miami está clasificada como la ciudad más feliz de los Estados Unidos -  Índice de Mindbody Wellness Index 2021
  • Miami ocupa el puesto #1 para el crecimiento del empleo tecnológico -  Análisis CompTIA
  • Miami se ubicó entre los las mejores ciudades para reubicarse en el 2021 - LendingTree 2021
  • Miami está clasificada como la mejor ciudad de 15 minutos en los Estados Unidos - MoveBuddha.com 2021
  • Miami ocupó el puesto no. 3 en los EE. UU. de los mejores lugares para trabajo remoto - Estudio 2021 de Higher Visibility
  • Miami -Fort Lauderdale ocupa el puesto número 1 en los EE.UU. para  los  empleados de software e IT que se reubicaron entre marzo de 2020 y febrero de 2021-Axios 2021
  • Miami ocupó el puesto número 2 como el mejor mercado de oficinas de la nación- Estudio 2021 de la consultora inmobiliaria comercial Newmark
  • Miami ocupó el puesto No. 9 mejor lugar para retirarse en los Estados Unidos.- U.S. News & World Report

El alza en la tasa de interés hipotecario puede que acelere aún más la demanda de vivienda a corto plazo y, finalmente, puede que disminuya un poco el ritmo a fines de año. Pero los niveles de ventas son históricamente altos y el inventario está tan escaso, que aunque el ritmo desacelere un poco, Miami seguirá siendo favorecida y seguirá favoreciendo a todos quienes viven o piensan tener un pedazo de esta ciudad mágica.

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